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지방 소도시 임대주택 공실 관리현황과 향후 대책
목차
- 공실 현황 분석: 지방 소도시 기반
- 공공임대주택: 공실 원인과 대응 사례
- 민간임대주택: 공급과잉과 입주 유인
- 영구임대주택: 공실 관리와 사회복지 균형
- 행복주택: 수요와 공급 조정 관점
- 향후 대책 – 정책 · 운영 · 주민 참여
공실 현황 분석: 지방 소도시 기반
2025년 기준, 대한민국 지방 소도시의 공공임대주택에서 공실 문제가 구조적 과제로 부각되고 있습니다. 국토교통부 및 LH의 통계에 따르면, 비수도권 15만 호 이상의 임대주택 중 약 10~15%가 상시 공실 상태이며, 일부 지역에서는 공실률이 20%를 초과하고 있습니다. 특히 강원·전남·경북 북부권 및 내륙 중소도시에서 심각한 양상을 보입니다. 이 같은 현상은 단순한 수요 부족만의 문제가 아닌, 입지 부적합, 교통 인프라 미비, 생활 편의시설 부족, 주변 상권의 쇠퇴 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.
지방 소도시는 청년층의 수도권 유출, 고령화 심화, 지역 내 산업 기반 약화 등 구조적 인구 감소를 겪고 있으며, 이에 따라 신축 임대주택조차 입주자를 찾지 못하는 상황이 반복되고 있습니다. 특히 신혼부부·청년층 대상 행복주택의 경우, 해당 지역 내 수요가 극히 제한되어 실제 계약률은 60%에도 미치지 못하는 사례가 많습니다. 공공기관은 공급 계획만을 우선시한 나머지, 실수요 기반 수요예측, 마케팅, 지역 연계 전략은 미흡했던 것으로 지적됩니다. 이에 따라 지방 소도시 임대주택 공실은 단기적 행정 문제가 아닌, 장기적인 도시 생태계 재편과 함께 풀어야 할 복합 문제로 인식되고 있습니다.
공공임대주택: 공실 원인과 대응 사례
지방 소도시에서의 공공임대주택 공실 문제는 단순한 주택공급 과잉 문제가 아닙니다. 근본적인 원인은 수요자와 공급자의 미스매치, 즉 '제공된 주택이 입주자가 원하는 위치나 조건을 충족하지 못한다'는 데 있습니다. 공공임대는 보통 저소득층, 고령자, 청년, 신혼부부 등 다양한 계층을 대상으로 하지만, 지방 중소도시에서는 청년과 신혼부부 수요 자체가 제한적이며, 고령자는 도시 외곽 고층 임대주택에 입주를 꺼리는 경향이 큽니다.
또한 LH나 지자체가 시행한 일부 공공임대사업은 지역별 수요조사 없이 이뤄져 ‘위치만 좋은’ 단지를 만들지 못했고, 교통·의료·교육 인프라 부족이 거주 선호도를 떨어뜨리는 결과로 이어졌습니다. 실제 사례로, 충남 보령시의 한 국민임대 단지는 100세대 중 20세대 이상이 2년 넘게 공실인 상태이며, 입주 홍보와 유인책이 부족해 입주율 회복이 요원한 상황입니다.
이에 대응해 일부 지자체는 임대료 인하, 전세 전환, 민간 임차인 대상 임시 개방 등의 방법을 시도하고 있으며, LH는 2024년부터 ‘공실 관리 전담 TF’를 신설해 유휴 임대주택을 지역 청년창업 공간, 공공보육시설, 사회적 협동조합 사무실로 활용하는 정책을 시범 운영 중입니다. 하지만 이러한 정책은 아직 초기 단계에 불과하며, 실질적인 주거수요 창출과 입주자 라이프스타일 맞춤형 설계가 병행되어야 공공임대의 공실 문제를 구조적으로 해결할 수 있습니다.
민간임대주택: 공급과잉과 입주 유인
지방 소도시의 민간임대주택은 공공임대와 달리 자율성이 높고, 다양한 임대조건을 제공할 수 있는 장점이 있지만, 최근 몇 년간 과도한 공급과 수요 감소가 맞물리며 공실 문제가 더욱 심화되고 있습니다. 2020년대 초반 민간건설사들이 지방 개발사업에 활발히 참여하면서 전세형 민간임대, 준공공임대 등 다양한 형태로 공급이 급증했으나, 동시에 지역청년 유출, 산업기반 붕괴, 인구 고령화로 실거주 수요가 따라가지 못하는 상황이 반복되고 있습니다.
특히 민간임대는 가격경쟁력이 떨어지는 경우가 많습니다. 공공임대보다 보증금·월세가 높고, 정부의 임대료 상한 규제가 느슨하기 때문에 소득이 낮은 지방 주민들이 접근하기 어렵습니다. 또한 일부 민간임대 단지는 부동산 투자 목적의 단기 운영 후 방치되거나, 수익성이 낮아 장기적인 관리가 부실해지면서 입주 기피 현상을 낳기도 합니다. 이에 따라 정부는 2023년 이후 ‘공공지원 민간임대’라는 형태를 통해 민간임대에 공공성을 도입하고 있으며, 지방의 경우 국비 또는 지자체 지원으로 임대료를 일정 수준 이하로 유지하도록 유도하고 있습니다.
입주 유인을 높이기 위한 방안으로는 ▲청년·신혼부부 대상 보증금 무이자 지원 ▲지역근로자 연계 우선공급 ▲1인가구 맞춤형 평면구성 ▲커뮤니티 시설 제공 등의 전략이 제시되고 있습니다. 특히 최근 경북 김천, 전북 정읍 등지에서는 민간임대 아파트를 리모델링해 청년창업 인큐베이팅 하우스로 재활용하는 시범사업도 추진 중입니다. 민간임대 공실 해소는 단순한 공급 정책이 아닌, 수요와 정서, 지역생활과 직결된 거주 만족도를 높이는 것이 핵심입니다.
영구임대주택: 공실 관리와 사회복지 균형
영구임대주택은 가장 강력한 공공복지형 임대주택으로, 기초생활수급자, 장애인, 한부모가정, 국가유공자 등 사회적 약자에게 장기적으로 안정적인 거주공간을 제공하는 데 중점을 두고 있습니다. 그러나 지방 소도시에서는 이조차도 점점 공실률이 높아지는 추세입니다. 원인은 크게 두 가지로 나뉘는데, 첫째는 노후화된 단지의 물리적 시설 열악함, 둘째는 입주 대상자의 감소입니다. 예를 들어, 충북 제천시의 한 영구임대단지는 1980년대 후반에 지어진 이후 리모델링 없이 유지되어, 누수, 단열 부실, 화장실 설비 노후 등 문제로 신규 입주자가 유입되지 않고 있습니다.
또한 고령화로 인한 자연감소와 수급자 수의 감소는 입주 대상군 자체를 줄이는 효과를 낳고 있으며, 일부는 자녀와 동거를 택하거나 요양시설로 이동하면서 실제 수요는 줄고 있습니다. 이에 따라 LH와 지자체는 기존의 영구임대단지를 리모델링하거나 일부는 ‘복합용도 공간’으로 전환하여, 지역 복지센터, 장애인 쉼터, 지역아동센터 등과 함께 활용하는 방식으로 공실 문제를 해결하고자 시도 중입니다.
공실 방지를 위해 입주 기준을 일시적으로 완화하거나, 청년·한부모 가구의 입주 기회를 확대하는 실험도 진행되고 있으며, 기존 세입자의 이탈을 막기 위해 단지 내 고령친화 설비(엘리베이터, 손잡이, CCTV 등)와 공동시설 리모델링이 추진되고 있습니다. 단순히 주거공간으로서의 역할을 넘어, ‘지역 공동체 복지거점’으로 전환하는 방향이 영구임대의 향후 공실 관리 전략의 핵심이 될 것입니다.
행복주택: 수요와 공급 조정 관점
행복주택은 청년, 신혼부부, 고령자 등 생애 주기별 주거 수요를 지원하기 위해 도입된 공공임대 유형으로, 전국적으로 활발히 공급되고 있지만 지방 소도시에서는 공실 문제가 꾸준히 제기되고 있습니다. 이는 주 수요층인 청년과 신혼부부가 해당 지역에 적게 분포되어 있거나, 일자리·교통·문화 인프라가 부족하여 이들이 선호하지 않는 지역에 공급이 집중된 결과입니다. 실제로 전북 군산시, 충남 서산시 등지의 행복주택 단지에서는 준공 이후 1년이 지나도 절반 이상이 미분양 상태로 남아 있는 사례가 있습니다.
지방의 행복주택은 공급기준이 수도권에 맞춰져 있어, 상대적으로 수요가 적은 지역에 같은 방식으로 적용할 경우 수요-공급 불균형이 발생합니다. 또한 지방 청년들의 임대주택에 대한 인식이 수도권 청년과는 다소 다르며, ‘정부의 개입이 많은 임대 형태’에 대해 거부감을 느끼는 경우도 있어, 입주율 저하로 연결되기도 합니다. 이런 이유로 실제 행복주택의 정책 의도는 긍정적이나, 수요 예측과 지역 여건 반영 없이 진행된 일방적 공급은 효과를 제한시켜 왔습니다.
이에 따라 정부와 LH는 지방 행복주택 공급에 있어 ▲지역 청년 인구 비중 분석 ▲직주근접 가능한 위치 우선 배치 ▲복합기능 도입(공유오피스, 육아지원 등)을 기준으로 공급 전략을 재편하고 있습니다. 또 행복주택 공실을 청년 창업자, 지역 이주 청년, 공공기관 지방이전 인력 등에 일시 제공하는 ‘순환형 거주 프로그램’도 일부 도입되고 있어, 지방 맞춤형 수요 조정 시스템이 점차 자리 잡아가고 있습니다.
향후 대책 및 정책, 운영, 주민 참여
지방 소도시 임대주택 공실 문제는 단순한 주택 공급의 실패를 넘어, 인구 구조 변화, 지역 경제 축소, 정책 미스매치가 복합적으로 얽힌 문제입니다. 따라서 향후 대책은 ‘단지 중심’이 아닌 ‘지역 중심’으로 접근할 필요가 있으며, 정책·운영·거주민 참여를 모두 포괄하는 다층적 전략이 요구됩니다. 첫째, 정책 차원에서는 임대주택 수요 예측 모델을 정교화하고, 공급 타당성 검토에 지역 인구 동향, 산업계 전망, 청년 유입 가능성 등을 적극 반영해야 합니다. LH와 지자체는 임대주택 사전계획 시 지역대학, 고용센터, 청년단체 등과 협의체를 구성하여, 실수요 기반 기획을 강화해야 합니다.
둘째, 운영 차원에서는 공실을 ‘유휴자산’으로 간주하고 적극적 활용 전략을 마련해야 합니다. 예를 들어 공실을 창업지원시설, 보육시설, 커뮤니티센터 등으로 용도전환하고, 일정 기간 후 다시 임대주택으로 전환하는 순환형 모델이 유효할 수 있습니다. 또한 공실률이 높은 단지에 대해선 임대료 감면, 보증금 무이자 대출, 초기 정착 지원금 등 실질적인 유인책이 병행돼야 하며, 민간과의 협력을 통해 수요기반 공유주거 또는 사회적 주택으로 전환하는 방식도 고민해볼 수 있습니다.
셋째, 주민 참여를 통해 단지 활성화를 유도하는 것도 중요한 전략입니다. 일부 지자체에서는 입주민이 참여하는 ‘자치형 커뮤니티 운영 프로그램’을 운영하여, 공동체 유지와 신규 입주자 유치에 성공한 사례도 있습니다. 특히 청년이나 창업자 대상의 단지에는 거주자 맞춤형 커뮤니티 디자인과 주거-일자리 연계를 강화해 이탈률을 줄일 수 있습니다. 결국, 공실 문제는 공급이 아닌 ‘활용과 체류’의 문제로 인식돼야 하며, 단기 유인책과 중장기 도시 재구조화 전략이 동시에 작동할 수 있도록 지속 가능한 정책 설계가 필요합니다.