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2025년 현재, 공공임대주택은 국민의 주거 안정을 위한 중요한 공공자산입니다. 입주자가 사망하거나 이혼 등의 사유로 계약 유지가 어려울 경우, 동일 세대원이 계약을 이어받는 제도를 ‘계약승계’라고 합니다.
이 제도는 단순한 행정 편의가 아니라 공공주택의 복지적 가치를 지키기 위한 필수 제도입니다. 불법 양도나 명의 거래를 막고, 정당한 권리자가 안전하게 거주할 수 있도록 하기 위한 법적 절차로서 2025년 현재 더욱 강화된 기준으로 운영되고 있습니다.
목차
1. 임대주택 계약승계
임대주택 계약승계란 공공임대주택 계약자가 사망하거나, 이혼, 건강 악화, 장기 입원 등으로 계약을 더 이상 유지할 수 없는 경우, 해당 세대 내에서 일정 조건을 충족하는 자가 계약을 이어받는 절차를 말합니다.
이는 단순한 ‘명의 변경’이 아니며, 법적으로 정해진 ‘계약 승계’입니다. 공공임대는 민간 임대와 달리 국가의 재정으로 운영되는 주거 복지 자산이기 때문에, 승계 조건도 엄격히 제한됩니다. LH, SH 및 지방자치단체는 해당 승계 요청 시 신청자의 실거주 여부, 소득 및 자산 기준, 가족관계 등을 종합 심사해 계약 유지 가능 여부를 결정합니다.
2. 계약승계 대상 및 조건
2025년 현재 계약승계가 가능한 경우는 다음과 같습니다.
첫째, 계약자의 사망 시 동일 세대 구성원인 배우자나 자녀 등에게 승계가 가능합니다.
이 경우 가족관계증명서와 사망진단서, 주민등록등본 등의 서류를 통해 가족 관계와 실거주 사실이 증명되어야 합니다.
둘째, 이혼에 따른 계약 승계입니다. 부부 중 계약자가 이탈하고 다른 배우자가 계속 거주하는 경우 실거주자에게 계약이 넘어갈 수 있으며, 이혼판결문과 등본을 통해 실거주 여부를 확인받아야 합니다.
셋째, 고령, 질병, 장애 등의 이유로 계약 유지가 불가능한 경우 보호자가 승계 신청할 수 있습니다.
이 경우 의사소견서와 간병 관계를 증명해야 하며, 무조건 승계가 허용되는 것은 아닙니다.
모든 승계 신청자는 소득과 자산이 임대주택 자격기준을 초과하지 않아야 하며, 주민등록상 동일 세대원이어야 합니다.
3. 계약승계 신청 방법 및 절차
계약승계는 해당 사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 신청해야 하며, LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사), 또는 관할 지자체를 통해 접수가 가능합니다. 온라인으로는 LH청약센터(https://apply.lh.or.kr), SH공사 홈페이지(https://www.i-sh.co.kr), 마이홈포털(https://www.myhome.go.kr) 등을 통해 서식 다운로드 및 접수가 가능합니다.
신청자는 계약승계 신청서, 가족관계증명서, 주민등록등본, 사망진단서나 이혼판결문, 소득 및 자산 확인서류, 실거주 입증서류(건강보험 납부 내역, 공과금 납부 내역 등)를 제출해야 합니다. 이후 공공기관은 서류 심사, 실거주 현장 확인, 소득 자산 검토 등의 절차를 거쳐 계약승계를 승인하거나 거절할 수 있습니다. 계약승계가 승인되면 새로운 계약서를 작성하고 임대 계약이 승계됩니다.
4. 관련 법령 및 위반 시 처벌
공공임대주택 계약승계를 무시한 채 제삼자에게 권리를 양도하거나 명의변경을 하는 것은 법적으로 엄격히 금지되어 있으며, 아래 법령에 따라 행정처분과 형사처벌이 함께 적용될 수 있습니다.
- 공공주택특별법 제49조: 임차인은 정당한 사유 없이 타인에게 임대주택을 사용하게 할 수 없음. 위반 시 계약 해지 및 5년간 입주 제한.
- 공공주택특별법 시행령 제54조: 부정 공급으로 입주 시 향후 5년간 입주 자격 제한.
- 형법 제231조 (사문서 위조): 허위 서류 제출 또는 타인 명의 사용 시 5년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금.
- 주택법 제65조 (부정청약 금지): 허위 정보를 통한 계약 체결 시 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금.
실제 적발 사례 (2023~2025)
- 서울 강북구 (2024년): A 씨 사망 후 자녀가 승계 신청 없이 제삼자에게 권리 양도. 1,000만 원 금전 거래 적발 → 계약 해지, 보증금 몰수, 형사 고발.
- 의정부 (2025년): 이혼 후 실제 거주하지 않은 계약자가 명의 유지. 현장 확인 후 실거주자 퇴거, 재입주 5년 제한 조치.
- 부산 (2023년): 위장전입 및 위조된 가족관계증명서 제출. 법원에서 형법 위반으로 유죄 선고, 집행유예 1년 부과.
이처럼 계약승계 규정 위반은 단순히 계약 해지 수준이 아니라, 형사처벌과 행정불이익을 동반하는 중대한 범죄 행위로 간주됩니다.
5. 향후 대책 및 제도 개선 방향
국토교통부와 LH는 공공임대의 신뢰성과 투명성을 높이기 위해 계약승계 시스템을 다음과 같이 강화하고 있습니다.
첫째, 마이홈포털과 LH청약센터에 전자 계약승계 접수 시스템을 구축하여 실시간 자격 확인과 자동서류 연동을 가능하게 할 예정입니다.
둘째, 위장전입 및 허위 서류 방지를 위해 전기요금, 건강보험 납부 내역, 세대 구성 이력 등을 분석하는 실거주 이력 검증 시스템을 도입 중입니다.
셋째, 반복적으로 계약 위반을 저지른 세대는 전체 구성원에게까지 입주 제한을 확대할 수 있도록 공공주택특별법 개정을 추진하고 있습니다.
넷째, 불법 명의 변경, 양도, 위장전입 등을 제보한 신고자에게 포상금을 지급하는 신고 포상제 역시 2026년 시범도입을 목표로 검토 중입니다. 정부는 공공임대주택이 공정하고 투명하게 운영되도록 지속적으로 관리감독 체계를 강화해 나갈 예정입니다.